【2025年】コインパーキング経営で失敗しない方法｜費用・収益シミュレーションと成功ポイント

都市部の人口増加や車社会の進展に伴い、駐車場の需要は年々高まっています。

特に、狭い土地を有効活用したい土地オーナーや、安定した収入を求める投資家にとって、コインパーキング経営は魅力的な選択肢といえるでしょう。

しかし、一見シンプルに見えるコインパーキング経営も、成功させるには多くの要因や手続きが必要です。この記事では、コインパーキング経営の基本から、メリット・デメリットなどについて詳しく解説していきます。

コインパーキング経営とは

コインパーキング経営は、所有する土地を駐車場にし、時間貸しとして運営する方法です。

駐車料金から収益を得ることで土地の活用ができる上に、初期費用が少なく、狭小地や変形地でも始めやすい点が特徴です。

都心部では表面利回り15～30％も珍しくなく、立地が合えば3～4年で投資を回収した事例もあります。狭小地・変形地でも整備しやすく、キャッシュレス精算や遠隔監視システムを導入すれば副業としての管理負担も最小化できるでしょう。

比較的早期に事業を開始できるため、副業や空き地対策としても注目されています。

コインパーキングの経営方法

コインパーキング経営には、大きく分けて「自営業」「管理代行」「土地一括借り上げ」の3つの方法があります。

それぞれ初期費用や収益性、管理の手間が異なるため、自分に合った方法を見極めることが大切です。

ここからは、それぞれの経営方式の特徴を解説します。

自営業

自営業で経営する場合は、土地所有者が設備投資から日々の運営管理まで、すべてを自分で行います。収益はすべてオーナーのものとなるため、収益性が高い反面、設備の選定や設置、故障時の対応、定期的な清掃などの手間が発生します。

特に、集客や価格設定に関しては自分で考えて取り組む必要があるため、経営に対する知識や実務の時間が必要です。

設備投資はアスファルト舗装・精算機・ロック板等で10台規模500万～1,500万円が目安です。

立地さえ合えば表面利回り15～30％も狙え、3～4年で投資回収した事例もあります。

最近は遠隔監視システムやキャッシュレス決済の導入で管理負担を大幅に削減でき、副業運営でも現実的になっています。

副業として始めるにはハードルが高めですが、ノウハウを持ち自主管理できる方には最適な方法といえるでしょう。

管理代行

管理代行での経営方法とは、土地と設備はオーナーが用意し、日常の運営管理を専門業者に委託する方法です。

例えば、精算機のトラブル対応や場内清掃、集金、監視カメラの確認などは代行業者が行ってくれるため、手間を大幅に削減できます。

収益は稼働率に応じて変動しますが、一定の利益を得ながらも自身の負担を軽減したい方にはおすすめです。

日常業務を専門業者に委託した場合、管理料は売上の5～10％が相場です。

さらに場内清掃・軽メンテ費として月1万～3万円程度を考えておきましょう。

自営より純利は下がるものの、ノウハウを活用した集客施策や価格改定が加わり、実質利回り12～25％を維持できるケースもあります。

専門業者のノウハウを活用することで、経営も安定するでしょう。

土地一括借り上げ

土地一括借り上げとは、駐車場運営会社に土地を一括で貸し出すことで、オーナーが毎月固定の賃料を受け取る方法です。

設備設置や運営はすべて運営会社が行うため、オーナーにとっては初期費用や日々の手間がほとんどかかりません。

賃料は月極駐車場の1.5～2倍が目安で、変動リスクを負わずに済むのが最大の利点です。

駐車場の稼働率が低くても、契約どおりの家賃収入が得られるため、リスクを抑えた安定経営が可能です。

一方、自営・管理代行より総収益が低く、契約期間（10～20年）中の中途解約条項や賃料改定リスクを事前に確認しておく必要があります。

遠方の土地や相続対策で“完全放置”を望む場合に最適です。

時間や知識に自信のない方や、遠方の土地活用にも向いています。

コインパーキング経営の市場規模と将来性

近年、国内のコインパーキング箇所数は右肩上がりで増加しています。

日本パーキングビジネス協会の実態調査によると、2007年に約3.4万件だった箇所数は2020年には約9.8万件と、13年間で約2.9倍に拡大しました。

これは「500m²未満の小規模駐車場」が中心となって増えていることを示しており、狭小地や変形地でも収益化できるビジネスモデルとして全国に普及していることが分かります。

コインパーキング経営にかかる費用

初期費用の内訳（10台・ロック板式モデル）は以下のとおりです。

• ・整地・アスファルト舗装 4,000～5,000円/m²（120m²想定で約50万円）
• ・料金精算機 40万～50万円/1台
• ・ロック板 10万円×10台＝約100万円
• ・看板・照明・満車ランプ 15万～20万円
• ・監視カメラ・通信装置 10万～20万円
• ・電気引き込み・施工費 約80万～100万円

設備グレードで変動はしますが、合計で450万～800万円程度が目安になるでしょう。

ランニングコスト（月額目安）

ランニングコストの目安は以下の表を参考にしてください。

年間で、40万～60万円前後が標準的な維持コストです。稼働率50％、時間単価300円で月売上45万円（10台×12時間稼働想定）の場合、ランニングコスト比率は約10～15％に収まるでしょう。

初期投資回収シミュレーション

コインパーキング経営にかかる費用を考える際、初期投資を回収するシミュレーションをしておくことも大切です。

• ・投資額700万円／年間純利益約260万円（稼働率30％）→回収年数：約3年
• ・投資額500万円／年間純利益約330万円（稼働率40％）→回収年数：約1.5年

立地と料金設定しだいで3～4年以内の投資回収も十分可能です。

費用を抑える4つのコツ

コインパーキング経営での費用を抑えるポイントは以下の4つです。

1. 1.複数業者から一括見積もり：精算機やロック板はメーカー・機種差が大きく、相見積もりで20～30％圧縮可。
2. 2.LED照明・タイマー制御：電気代を年間30％削減した事例あり。
3. 3.中古機器の活用：再整備済み精算機を選べば新品比30～40％割安。
4. 4.一括借り上げ方式の活用：初期費用0円スタートも可能。ただし賃料は相場の70～80％になる点を考慮。

初期費用とランニングコストを正確に把握し、立地に合った運営方式を選ぶことで、コインパーキング経営は高利回りかつ短期回収が見込める投資になります。

コインパーキング経営のメリット

コインパーキング経営は、多くの事業者や個人投資家にとって以下のようなメリットがあります。

安定した収入源

毎日のように車が駐車することで、安定した収入を得ることができます。特に都市部や人の出入りが多い場所では、高い稼働率が期待できます。

利回りの高さも魅力で、都心で集客に成功すれば表面利回り15～30％というデータがあります

また、ホテルや繁華街ではダイナミックプライシングを導入し、需要が集中する時間帯に料金を自動的に引き上げることで、売上を平均15％前後上積みできた事例も報告されています。

土地の有効活用

使われていない土地や空き地をコインパーキングとして利用することで、土地を有効に活用し、収益を上げることができます。

初期投資が比較的低い

建物を建てる場合のような、膨大な建設費や設計費は必要ありません。ほかの不動産投資と比べても比較的費用を低く抑えられるのが特徴です。

設備投資を150万円未満に抑えれば固定資産税の軽減措置が受けられることもありリパーク、税務面のメリットも見逃せません。

こうした最新トレンドや制度を取り入れることで、従来の「安定収入」だけでなく高収益化・節税効果まで狙える投資へと進化しています。

運営がシンプル

コインパーキングの運営は、ほかのビジネスと比べてシンプルです。日常のメンテナンスや清掃、料金の収集など、基本的な業務をこなすだけで運営が可能です。

リスクが低い

物件の空室リスクや長期の賃貸契約などのリスクが少なく、すでに所有されている土地で運営する場合は短期間での回収も見込めるため、投資リスクが低いといえます。

柔軟な料金設定

地域や日時によって、駐車の需要は変動します。例えば、週末や祝日、イベントがある日などは需要が高まるため、料金を上げることで収益を最大化することができます。

ホテルや繁華街ではダイナミックプライシングを導入し、需要が集中する時間帯に料金を自動的に引き上げることで売上を平均15％前後上積みできた事例も報告されています。

さらにEV充電器の併設により、充電料金と来客増による追加収益を確保したケースも増加中です。

これらのメリットを考慮すると、コインパーキング経営は土地を持っている方や、新しい投資先を探している方にとって、リスクが低く、非常に魅力的な選択肢となります。

コインパーキング経営のデメリット

コインパーキング経営には多くのメリットがありますが、一方でデメリットや注意点もあります。以下は、コインパーキング経営を検討する際に知っておくべき主なデメリットです。

立地の依存性

駐車場の収益は立地に大きく依存します。人通りの少ない場所や競合が多いエリアでは、稼働率が低くなるリスクがあります。

設備の維持・更新費用

駐車場機器の老朽化による故障やなどが発生するリスクがあります。定期的なメンテナンスや更新が必要となります。

トラブル対応

車の出入りが多い場所では、車同士の接触事故や料金トラブルなど、さまざまなトラブルに対応する必要が出てきます。

法規制の変更

駐車場に関する法律や条例が変わることで、運営に影響が出ることがあります。特に、駐車場の設置基準や安全基準などの変更には注意が必要です。

競合との価格競争

近隣に同じような駐車場が多い場合、価格競争が激しくなり、料金を下げざるを得なくなることもあります。

これらのデメリットを踏まえつつ、適切な立地選びや設備の管理、法規制のチェックなど、計画的な運営が求められます。

失敗事例から学ぶリスクと対策

ここからは、失敗事例から学ぶリスクと対策について解説します。失敗事例を理解して、今後の経営に生かしてください。

市場調査不足による空車リスク

周辺需要や競合の稼働状況を調べないまま開業すると、想定稼働率を大幅に下回り「昼夜問わず空車」という事態に陥ります。実際、徒歩圏にオフィスが少ない立地で平日稼働が20％前後に落ち込み、赤字撤退したケースが報告されています。

開業前には交通量調査やGISデータで時間帯別の潜在需要を数値化し、近隣駐車場の台数・料金・稼働率をベンチマークして空車リスクを最小化しましょう。

料金設定ミスと回避策

相場より高すぎれば利用者が離れ、安すぎれば売上が伸びず利回りが急低下します。

あるオーナーは隣接駐車場より10％高い料金を据え置いた結果、稼働率が40％から15％へ急落し、半年で70万円以上の売上を失いました。

一方、価格を下げすぎて回転率は上がったものの、収益が増えない例も多発しています。

開業直後は周辺相場より5～10％低めに設定し、稼働データをもとに需要と供給の状況に応じて段階的に最適化するのが安全策です。

設備トラブル長期化への備え

精算機やロック板の故障が長期化すると、その車室は閉鎖せざるを得ず売上がゼロになります。紙幣読取部の不具合で3日間精算不能となり、約10万円の機会損失が発生した事例も報告されています。

遠隔監視や24時間保守契約を結んでいない物件ほど復旧が遅れ、クレーム対応コストまで膨らむ傾向です。開業時に保守契約・予備部品の在庫・代替機の手配フローを整えておけば、トラブル時の売り上げ減少を最小限に抑えられます。

コインパーキング経営に向いている人・土地

コインパーキング経営の成功は、適切な土地選びに大きく依存します。以下は、コインパーキング経営に向いているとされる土地の特徴や条件をまとめたものです。

コインパーキング経営に向いている人

コインパーキング経営に向いている人は以下のとおりです。

• ・リスクを抑えて土地活用をしたい人
• ・人や車の往来が多い地域に土地を所有している人
• ・将来土地の転用や売却を考えている人

設備管理などを運営会社に委託すれば日々の業務はほぼ不要で、ローリスクながら表面利回り15％超も期待できる点が魅力です。

コインパーキング経営に向いている土地

コインパーキング経営に向いている土地は以下のとおりです。

• ・交通量が多い幹線道路や交差点沿いで視認性が高い場所
• ・商業施設・オフィス街周辺で買物客や従業員が集まるエリア
• ・駐車不足が慢性的な高級住宅街やマンション密集地
• ・観光地・イベント会場の近くで週末や開催日にピーク需要が見込める土地
• ・再開発で新施設が増える都市部　など

競合駐車場の台数や将来の開発計画を調査し、需要と供給のバランスを見極める力があれば成功できるでしょう。

関連記事：駐車場経営は土地がなくても儲かる？土地選びのポイント、初期費用について解説

「コインパーキング経営」に関するよくある質問

ここからは、コインパーキング経営に関するよくある質問を紹介します。

ぜひ参考にして、コインパーキング経営に生かしてください。

コインパーキング経営に必要な初期費用はどのくらい？

初期費用は駐車台数や設備の内容により異なりますが、一般的に1台あたり約50万～100万円程度が目安とされています。

舗装工事やライン引き、車止め、精算機、看板設置などが主な費用項目です。

運営会社の一括借り上げで運営する場合は、業者に一部を負担してもらえる可能性もありますが、その場合でも見積もりを複数社から取ることが大切です。

どのくらいの広さがあれば始められる？

1台分の駐車スペースには最低でも約12～15m²が必要です。

加えて、車の出入りに必要な通路スペースも考慮する必要があるため、最低でも30～50m²程度の土地があれば、2～3台分の駐車場として活用できます。

狭小地や変形地でも工夫次第で運営可能ですが、安全性や利便性を損なわない設計が大切です。

コインパーキング経営で収益はどのくらい期待できる？

収益は立地や稼働率に大きく左右されますが、都心部や繁華街の好立地では1台あたり月2万～4万円、10台で月収20万～40万円程度の収入が見込めます。

一方で、郊外では稼働率が低く、1台あたり1万円程度にとどまることもあります。

収益性を見極めるには、周辺の料金相場や競合の状況を調査し、収支シミュレーションをしっかり行うことが重要です。

稼働率を上げるポイントはある？

稼働率を上げるには、料金の最適化やサービス向上が欠かせません。

例えば、最大料金や夜間割引を設定することで長時間利用を促進できますし、キャッシュレス決済対応や清掃の徹底も利用者満足度を高めます。

また、周辺施設や利用者層に応じたプロモーションや看板設置も有効です。

競合との差別化を図り、リピート利用される環境を整えることが成功のカギとなります。

住宅地でもコインパーキング経営は可能？

住宅地でも需要が見込める場所であればコインパーキング経営は十分に可能です。

来客用や短時間利用、駅や病院が近いエリアでは一定の需要が見込まれます。

ただし、騒音や不法駐車、ゴミの放置など、近隣住民とのトラブルが発生しやすい点には注意が必要です。

トラブルを防ぐには、運営前に地域住民への説明や看板設置など、配慮ある対応が求められます。

その他「コインパーキング経営」に関するよくある質問はこちら

ご相談はパークエンジニアへ

コインパーキング経営を検討中の方は、パークエンジニアへご相談ください。

土地調査から収益シミュレーション、設置・管理までワンストップで対応できるのが弊社の強みです。

独自のデータ分析と最適な運営プランにより、オーナーの土地活用を最大限にサポートし、初めての方でも安心して始められるよう、豊富な実績と親身な対応でしっかりご案内いたします。

少しでも気になった方は、まずは無料相談からお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

コインパーキング経営で安定収益を得るには、事前の市場調査で需要と競合を数値化することが欠かせません。加えて、24時間対応の保守体制を整え、機器トラブルによるダウンタイムを最小限に抑えれば利回りのブレを防げます。

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