駐車場経営にかかる初期費用とランニングコストは？自営、レンタル、一括借上げの特徴、コストを比較

駐車場経営の魅力

駐車場経営は、土地を有効活用して安定した収益を得る方法として、多くの土地オーナー様や投資家から注目されています。都市部を中心に、車の利用者が増加する中で、駐車場の需要は高まっており、その結果、駐車場経営の魅力も増しています。以下に、駐車場経営の主な魅力を詳しく解説します。

定期的な収入源

駐車場経営を行うことで、毎月の駐車料金収入を得ることができます。特に、都市部や人の出入りが多いエリアでは、高い収益を期待することができます。

土地の有効活用

放置されている土地や、建物を建てるには不向きな土地でも、駐車場として活用することで、土地の価値を高めることができます。

比較的低リスク

駐車場の設置や運営に関する初期投資は、アパートなど建物を建てるよりも低く抑えられるため、経営リスクを低減することができます。

今回は駐車場経営の各経営形態、すなわち自営、レンタル、一括借上げについて、その特徴や費用、メリットを詳しく解説していきます。

駐車場の種類による違い｜コインパーキングと月極の比較

駐車場経営には大きく分けてコインパーキングと月極の2つの種類があります。ここでは、それぞれの特徴と収益性の違いを説明します。

月極駐車場とコインパーキングの比較表

月極駐車場は、初期費用が少なく、管理も比較的楽な点が魅力です。長期契約を前提とするため、収入も安定しやすく、とくに住宅地や社員用駐車場が必要なエリアではおすすめです。

一方で、賃料は固定されているため、大きな収益を狙いにくい点や、空きが出てしまうと収入がゼロになるリスクもあります。

一方、コインパーキングは、好立地であれば非常に高い収益性が期待できる一方で、設備投資や日々の管理にも力を入れる必要があります。例えば、駅前や商業施設近くなど、需要が高いエリアでは、1台あたりの単価は低くても回転率の高さで大きな利益を生み出す期待ができるでしょう。しかし、稼働率が悪ければ維持費の元が取れず、赤字に転落するリスクもあります。

最終的には、「立地」と「目的」で駐車場の経営方法を決定しましょう。安定収入を狙うなら月極、利回り重視ならコインパーキングと、自分の土地の条件や許容できるリスクに応じて選択することが大切です。

駐車場経営の初期費用について

駐車場経営を始める際、最も気になるのが初期費用です。土地オーナー様が駐車場経営を行う場合どのような費用が発生するのか、以下では駐車場経営の初期費用に関する主要なポイントを詳しく解説します。

設計・レイアウトのコスト

駐車場の設計・レイアウトは、駐車場の効率的な運用や顧客の利便性を高めるための重要な要素です。以下に、設計・レイアウトに関連する主要なコスト要因を詳しく解説します。

舗装や線引き

舗装工事：1平方メートルあたり2,000円〜4,000円

線引き：1台あたり5,000円〜6,000円

土地の表面を整備するための舗装や、車両の駐車スペースを示す線引きのコストが必要です。使用する材料や舗装の種類（アスファルト、コンクリートなど）によって、費用は大きく変動します。

歩行者の安全対策

照明：LED照明の購入,設置費：10,000円〜35,000円/台

境界のフェンスやゲートの設置費用：1メートルあたり5,000円〜15,000円

駐車場内での歩行者の安全を確保するための歩道や横断歩道の設計も重要です。これに関連する標識など安全対策に講じる為にも費用がかかります。

障害物の配置や撤去

樹木(約3～5メートル) ：約8,000～25,000円/本

バリカー2m（ガードレール）購入,設置費：15,000円〜20,000円/本

土地内に既存の障害物や樹木がある場合、それらの撤去や移設のコストが発生することが考えられます。また、景観や安全対策として新たに障害物を配置する場合も、その費用を計画に含める必要があります。

排水設備の設計

排水設備の工事費：20万円〜100万円

雨水の排水をスムーズに行うための排水設備の設計や工事も、初期費用の一部として考慮する必要があります。特に、土地の地形や地質によっては、専門的な知識や技術が求められる場合があります。

機器・設備の導入

駐車場経営において、機器や設備は効率的な運営や顧客の利便性・安全性を確保するための不可欠な要素です。
以下に、主要な機器・設備とそれに関連するコスト要因を詳しく解説します。

精算機

精算機本体の購入費：200,000円〜500,000円/基
設置・接続工事費：30,000円〜70,000円/基

駐車料金の自動精算を行う機器。カード支払いや電子マネー対応などの機能によって、導入コストが変わることが考えられます。

フラップ板

一般的なフラップ板：80,000円〜150,000円/台
基本的な設置工事：40,000円〜80,000円/台

車両の出入りを制御するための装置。車が駐車スペースに入るとフラップ板が上昇し、車が出ることを防ぎます。

セキュリティカメラ

カメラ本体の購入費：20,000円〜100,000円/台
設置・配線工事費：10,000円〜30,000円/台

駐車場の安全や監視を強化するためのカメラです。解像度や夜間撮影機能、ネットワーク対応などの機能によって価格が変動します。

照明設備

LED照明の購入費：5,000円〜20,000円/台
設置・配線工事費：5,000円〜15,000円/台

駐車場内の明るさや安全性を確保するための照明。LED照明やセンサー付きの照明など、種類や機能によってコストが異なります。

案内表示板

表示板の購入費：10,000円〜50,000円/台
設置工事費：5,000円〜20,000円/台

駐車場内の車両や歩行者の流れをスムーズにするための案内表示板。LED表示板など、表示方法やサイズによって価格が変わります。

駐車場経営における税金と節税対策

駐車場経営では、固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。とくに、駐車場経営では、住宅用地の特例が適用されないため、税負担が大きくなる点に注意が必要です。

また、固定資産が時間経過に伴って下がっていく減価償却の対象となる設備も少ないため、節税効果も限定的となるでしょう。

固定資産税と都市計画税の負担

駐車場として利用する土地は、更地と同じ扱いとなり、住宅用地の特例が適用されません。そのため、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられず、税負担が大きくなります。

とくに、住宅を解体して駐車場として活用する場合、税額が大幅に増加する可能性があります。

減価償却の制限

駐車場経営では、建物が存在しないため、固定資産が時間経過に伴って下がっていく減価償却の対象となる資産が限られます。その結果、所得税の節税効果も限定的となるため注意が必要です。

設備投資を行う際は、減価償却の対象となるかどうかを確認し、適切な節税対策を考えましょう。

駐車場経営のリスクと対策

駐車場経営では、収益性の低さや税負担の大きさなどのリスクを理解しておく必要があります。事前にリスクを理解しておけば、適切な対策を考えることが可能となり、安定した経営ができるでしょう。

収益性の低さ

駐車場経営は、アパートやマンション経営と比較して収益性が低い傾向があります。とくに、アパートやマンションとは異なり1階部分しか活用できないため、土地の利用効率が低く、同じ面積の土地でも収益が限られるのが特徴です。

収益性を高めるためには、立地条件や需要を事前に十分調査し、適切な経営形態を選択することが重要です。

税負担の大きさ

駐車場経営では、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されないため、税負担が大きくなります。そのため、収益の多くを税金に充てなければいけないケースも発生します。

税負担を少しでも軽減するためには、税理士などの専門家に相談し、適切な節税対策を考えることが求められます。

競合の増加と価格競争

駐車場経営は新規参入のハードルが低いため、競合が増加しやすい傾向があります。とくに、需要の高いエリアでは競争が激化し、価格競争が発生するケースも考えられます。

競合との差別化を図るためには、サービスの向上や設備の充実など、他の駐車場との差別化を検討しましょう。

駐車場経営の成功事例

ここからは、駐車場経営の成功事例を紹介します。経営のポイントを把握し、成功への道筋を見つけましょう。

成功事例①：立地と需要のマッチング

都市部の駅近くや商業施設周辺など、需要の高いエリアに駐車場を設置すれば高い稼働率を維持し、安定した収益を得ることができるでしょう。また、利用者のニーズに合わせた料金設定やサービスの提供により、リピーターを獲得し、収益の向上につなげることも可能です。

成功事例②：コストを抑えた小規模経営で高収益を実現

地方都市の住宅街にある20坪ほどの小さな空き地を活用し、初期投資を抑えて月極駐車場をスタートした事例があります。小さな空き地を活用したこのケースでは、アスファルト舗装をせず砕石敷きにすることでコストを下げ、簡易な車止めと案内板のみを設置しています。

最小限の設備投資で5台分の駐車スペースを確保して始めましたが、近隣に月極駐車場が少なく、近隣住民からのニーズが高かったこともあり、開業直後から満車状態が継続しました。運営管理もオーナー自身が行っているため、ランニングコストも低く、投資回収まで約1年半という短期間で完了した成功例です。

小規模・低リスクで始めたい方には参考となる運営モデルといえるでしょう。

成功事例③：法人契約を活かした安定運営

ビジネス街近くの立地で、近隣企業と法人契約を結ぶことで、安定した収益を得ている例もあります。法人契約の駐車場では、従業員用の月極利用を目的に複数社と長期契約を結ぶことで、空きリスクを大きく抑えることが可能です。

さらに、コインパーキングとしての時間貸しと併用するハイブリッド型の運用により、稼働しない時間帯（夜間・休日）には一般ユーザー向けの収益も確保できています。法人との契約では与信リスクが少なく、未払いなどのトラブルも回避できるため、安定志向のオーナーにおすすめの運営方法です。

また、周辺のビル管理会社と連携し、送客や優先契約を取り付けたことで競合との差別化にも成功するでしょう。

駐車場経営の失敗事例

ここからは、駐車場経営の失敗事例を紹介します。注意点などを理解し、少しでもリスクを減らして安定的な経営を目指しましょう。

失敗事例①：需要のないエリアでの開業

需要の少ないエリアや競合が多いエリアで駐車場を開業した場合、稼働率が低下し、収益が上がらない可能性があります。また、適切なマーケティングやサービスの提供が行われていない場合、利用者の獲得が難しくなるでしょう。

需要による失敗を避けるためには、事前の市場調査や競合分析を徹底し、駐車場を必要としているエリアでの開業を検討することが大切です。

失敗事例②：競合調査不足による価格競争に巻き込まれた

駅近の商業エリアに立地する土地でコインパーキングを開業した事例です。周辺の競合駐車場の調査が不十分だったため、初期の想定よりも大幅に価格競争が激化しました。

周囲にはすでに大手フランチャイズ系の駐車場が複数あり、割安な料金で高稼働を維持していました。後発組として参入したため、同程度の設備と立地ながら集客が安定せず、稼働率が想定を下回る結果になったのです。

その後、価格を下げるも収支は赤字に転落し、最終的には撤退する結果になりました。このケースは、開業前に現地調査や料金相場の確認を行わなかったことが最大の要因で、競合分析の重要性を再認識させる失敗例です。

失敗事例③：メンテナンスの放置で利用者離れが発生

開業当初は高稼働率を誇っていた地方都市のコインパーキングでしたが、設備の老朽化に対応せず、精算機のエラーやフラップ板の誤作動、場内の雑草やごみ放置などが徐々に目立つようになりました。その結果、利用者からのクレームが相次ぎ、Googleレビューでも評価が急落してしまい、リピーター離れが進み、稼働率が激減したケースです。

定期的な清掃や保守点検を怠ると、顧客満足度が低下し、信頼を失いかねません。駐車場は“無人運営”であっても“無関心”では成立しないという教訓を与えられます。

レンタルでの駐車場経営

駐車場機器のレンタルは、駐車場経営者が機器を所有せずに一定期間使用するための契約を指します。この仕組みは以下の特徴を持っています。

所有権の移転なし

レンタル契約期間中、機器の所有権はレンタル業者にあります。経営者は使用権のみを持つため、機器の減価償却や税務上の手続きが不要です。

更新の柔軟性

最新の技術や機器に更新する際、購入するよりもレンタルの更新や変更が容易です。

短期・長期の選択

レンタル期間は短期から長期まで選ぶことができ、経営の方針や予算に応じて柔軟に対応することができます。

初期投資を抑えるメリット

駐車場機器をレンタルする場合、大きな初期投資を避けることができます。特に、最新の技術や高価な機器を導入する際、購入するよりもレンタルの方が経済的に有利です。また、機器の故障やトラブルが発生した際のサポートやメンテナンスもレンタル業者が行ってくれるため、運営者の手間やコストを削減することができます。

レンタル契約の内容と注意点

駐車場機器のレンタル契約には、以下のような内容が考えられます。

レンタル期間

機器の使用期間を明確にすることで、将来的な更新や変更の計画を立てやすくなります。

料金

月々のレンタル料や、更新時の料金変動の有無を確認することが重要です。

サポート内容

機器の故障やトラブルが発生した際のサポート内容や対応速度を確認することで、運営の安定性を保つことができます。

契約時には、これらの内容をしっかりと確認し、将来的な運営を見据えた契約を結ぶことが重要です。特に、機器の更新や技術の進化に対応するための契約内容の柔軟性には注意が必要です。

駐車場機器レンタル経営のランニングコスト

駐車場機器のレンタルにおけるランニングコストは、以下のようなものが考えられます。

レンタル料

機器の使用料として月々発生する費用。

メンテナンス費用

機器の定期的な点検やメンテナンスにかかる費用。

更新・交換費用

機器の更新や交換が必要となった際の費用。

弊社ではコインパーキングのレンタルを行っております！

レンタル料概算（台数により増減あり）

・月額基本料

20,000円（精算機・精算機用テント・満空看板）

・一台当たり

5,000円（月額2,500円+*24時間管理費2,500円）×台数

・買取設備

100V電源工事・ライン引き・車止め・料金案内看板

※費用には設備償却費・24時間警備員・メンテナンス・お客様のトラブル対応等、駐車場管理業務委託費が含まれます。（集金業務を除く）

※オーナー様が業務に関わることは一切ありません。

レンタルに関してはこちら

一括借上げでの駐車場経営

一括借上げとは、土地オーナー様が自らの土地をコインパーキング専門会社に一括で貸し出し、その会社がコインパーキングとして経営する形態を指します。この方式では、土地オーナー様は駐車場の運営や管理の手間をかけずに、定期的な賃料収入を得ることができます。

専門会社は、駐車場の設計から運営、メンテナンスまで一手に担うため、土地オーナー様は安心して賃貸することができます。また、契約期間が終了した後も、更新や契約内容の変更など、柔軟に対応することが多いのが特徴です。

初期投資0円からのスタートが可能

土地オーナー様は、駐車場の建設や設備投資の初期費用をかけることなく、駐車場経営の収益を得ることができます。専門会社が全ての運営を担当するため、0円からのスタートが可能となります。

一括借上げの契約内容とそのメリット

契約期間

一般的には数年単位での契約となり、期間終了後の更新や条件変更が可能です。

賃料

土地の場所や大きさ、周辺の需要などに応じて、月々の賃料が決定されます。

メンテナンス

駐車場の日常的なメンテナンスやトラブル対応は、専門会社が行います。

メリットとしては、土地オーナー様は駐車場経営の手間やリスクを気にすることなく、安定した賃料収入を得ることができる点が挙げられます。また、土地の有効活用を図ることができ、長期間放置するよりも経済的に有利です。

一括借上げのランニングコスト

一括借上げ方式での駐車場経営では、オーナー様のランニングコストは発生しません。なぜなら、駐車場の運営やメンテナンス、設備の更新や修理、税金や保険料などの経費は、すべてコインパーキング専門会社が負担するためです。

弊社では駐車場運営管理代行も行なっております！

従来のコインパーキングでは運営会社が賃料で借上げるものですが、当社の運営管理代行では必ず売り上げを報告し、

必要経費を除いたすべての売上をオーナー様に戻すシステムです。

土地を貸すだけのコインパーキングでは、本当の土地の価値はわかりません。

• 固定資産税を払うと利益があまり残らない
• コインパーキング会社に土地を貸しているが売上を知りたい！

以上のような方は是非一度ご相談ください！

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駐車場経営の始め方と運営の流れ

駐車場経営を始めるには、以下のステップを踏むことが一般的です。各ステップでのポイントを押さえることで、スムーズな開業と安定した運営が可能となります。

ステップ1：土地の選定と市場調査

駐車場を設置する土地を選定し、周辺の需要や競合状況を調査します。需要の高いエリアや競合が少ないエリアを選ぶことで、稼働率の向上が期待できるでしょう。

ステップ2：経営形態の選択

自営、管理委託、一括借上げなど、経営形態を選択します。それぞれの形態にはメリットとデメリットがあるため、自身の許容範囲内のリスク度や手間を考慮して最適な形態を選ぶことが大切です。

ステップ3：設備の設置と整備

駐車場の設備の設置と整備を行います。舗装工事や精算機の設置、照明、防犯カメラなど、必要な設備を整えることで、利用者の利便性と安全性を確保できます。

ステップ4：運営と管理

駐車場の運営と管理を行います。料金の設定や集金、清掃、トラブル対応など、日々の業務を適切に行うことで、利用者の満足度を高め、安定した収益を維持することができます。

自営での駐車場経営

自営で駐車場を経営するというのは、要するにオーナー様ご自身が駐車場のオーナーとして、すべてを管理・運営する方法です。最大の利点は、収益の全額がオーナー様のものになること。ただ、その分、運営に関する責任もすべてオーナー様にかかってきますので、しっかりとした準備が必要です。

設計・レイアウトのコスト

駐車場の設計

車がスムーズに入出庫できるよう、効率的な配置を考えることが大切です。

駐車場のレイアウト

どれくらいの車を停められるか、大きな車も停められるスペースはあるかなど、具体的な配置を決める際のポイントです。

機器・設備導入費用

精算機

これは、車が駐車場に入ったり出たりするのを助けるシステムです。初めての方でも使いやすいものを選ぶと良いでしょう。

セキュリティカメラや照明

お客様の車を安全に守るため、そして夜間でも明るくして安心感を提供するための設備です。

決済システム

現金だけでなく、クレジットカードや電子マネーでの支払いにも対応できると、利便性が上がります。

自営でのランニングコスト

自営で駐車場を経営する場合、初期投資だけでなく、継続的にかかるランニングコストも考慮する必要があります。ランニングコストとは、駐車場の日常的な運営に必要な経費のことを指します。

維持・修繕費

駐車場のアスファルトや機器が劣化した場合の修繕費や、定期的なメンテナンス費用がこれに該当します。特に、駐車場の表面がヒビ割れていると、お客様の不満の原因となるため、定期的な点検と修繕が必要です。

電気・水道費

照明やセキュリティカメラの電気代、清掃時の水道代などが考えられます。

機器の更新・交換費

入出庫管理システムやセキュリティカメラなどの機器は、時とともに古くなり、新しいものに交換する必要が出てきます。これらの更新・交換にかかる費用も計画に入れておくことが大切です。

これらのランニングコストは、駐車場の規模や場所、使用する機器の種類などによって変動します。そのため、具体的な金額を計算する際は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

弊社ではコインパーキング機器の販売も行なっております！

パークエンジニアではコインパーキング運営で必要になる駐車場機器をリーズナブルな金額にて提供しております！

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まとめ

土地を有効活用する方法として、駐車場経営は大変注目されています。
特に高い初期投資がネックとなって土地活用をためらっているオーナー様にとって、駐車場経営は手軽に始められる魅力的な選択肢と言えるでしょう。この記事で触れた各経営形態の特徴やコストを理解しオーナー様の駐車場経営の一助となれば幸いです。